PGT vs destinazione esistente

[Rot]

Ciao a tutti oggi ho avuto un colloquio strambo con un tecnico comunale, vi riporto la discussione e il mio problema.

Devo realizzare un centro massaggi in una unità commerciale con già agibilità e tutto il resto, in pratica prima c'era un negozio di lampade e ora, terminato il contratto d'affitto (prima del tempo) il mio cliente ha deciso di prenderlo in affitto e farci quanto detto prima.
Il nuovo PGT, che sostituisce il PRG (PGT adottato ma non ancora pubblicato) ha fatto divenire la zona del fabbricato da commerciale a artigianale e industriale. La mia è una normalissima manutenzione straordinaria con intervento sulle partizioni interne e sugli impianti come previsto dalla legge 12 e dal Dlgs 380/2001. il tecnico mi dice che non posso fare nessun intervento perchè ora la destinazione è mutata e non posso fare attività che non siano artigianali industriali.
Ho sentito nell'ordine due ingegneri che conosco, mio suocero che è architetto  da 40 anni e il Tecnico di un altro Comune che conosco...tutti mi dicono che il tecnico si è bevuto il cervello che non essendo ristrutturazione con cambio di destinazione d'uso posso tenere la destinazione attuale.

La mia domanda è: sapete di una normativa specifica che regolamenta il mio caso, sentenze o simili in modo che possa tornare dal tecnico con qualcosa in mano???? Come posso fare a far capire gentilmente al Tecnico che sta sbagliando tutto??????

Grazie

[andrearch]

Magari, visto che sei delle mie zone, posso aiutarti (lavoro in un comune anch'io). Puoi dire al tuo tecnico che, ad esempio, un centro estetico (massaggi ecc) è arigianale, non commerciale...visto che in effetti è così. Per quanto riguarda il discorso pgt adottato, siamo in fase cosidetta di "salvaguardia" cioè valgono sempre le norme più restrittive tra il PRG approvatoe il PGT adottato.

[andrearch]

Mie zone intendevo "regionali" 

[Rot]

Ciao Andrea, grazie per la risposta tempestiva. visto che siamo della stessa regione e che lavori in Comune ti chiedo...

1. sono a conoscenza del fatto che in fase di transizione valgono le più restrittive tra le disposizioni PRG e PGT (ok questa è una affermazione e non una domanda  )
2. Il fatto che sia artigianale è vero, ma da quanto ne so io sono quelle attività che valgono sia in un caso che nell'altro, intendo commerciale e artigianale, un po come le pizzerie, i kebab ecc. Nel senso che posso aprirli, sebbene siano artigiani, anche in zona commerciale. O dico una cavolata?
3. Nel mio caso non si tratta di adottare una normativa più restrittiva dell'altra...un conto sarebbe per esempio se dovessi fare una nuova costruzione e da una parte ho altezza massima di zona 12m e dall'altra 8m e allora sono a dover per forza fare l'edificio alto 8m, ma nel mio caso mi trovo ad avere ora un PRG con zona commerciale e un PGT non ancora pubblicato (e non lo sarà a breve) in cui la destinazione d'uso viene variata...quindi dico io si tratta di due cose diverse. Il mio ragionamento è questo: Tu Comune prevedi la destinazione futura dell'area a industriale artigianale ma ora tutto lo stabile è commerciale a meno di due unità abitative, ovviamente non puoi sbattere fuori le due famiglie e tutte le attività presenti e la tua previsione sul lungo termine, dal punto di vista urbanistico la rispetto. Se io facessi una ristrutturazione edilizia con cambio di destinazione d'uso allora dovrei attenermi alla futura previsione urbanistica, ma in caso di manutenzione straordianaria perchè non posso mantenere l'attuale destinazione d'uso?

Altra cosa visto che sei del mestiere...l'inserimento di una caldaia nuova a metano (impianto nuovo non esistente) si può catalogare come manutenzione straordinaria? o come ristrutturazione?

se tu fossi il tecnico del mio comune come ti comporteresti? Saresti sulla stessa linea del tuo collega?

Grazie infinite ROT

[WF_ARCH]

secondo me:

se le previsioni di piano prevedono un cambio di destinazione d'uso, vale per le cose future, non per quelle esistenti.
se il tuo immobile attualmente ha destinazione d'uso commerciale e la zona diviene artigianale / industriale ... l'immobile rimane commerciale, anche in caso di intervento che non sia la ristrutturazione edilizia con cambio d'uso che evidentemente dovrà adeguarsi alle previsioni del piano

artigianale / commerciale / industriale ... sempre di attività produttive parliamo ... ergo, se il piano non esclude esplicitamente l'attività "centro massaggi" ... a mio avviso non dovrebbero farti problemi

bye by WF

[andrearch]

Allora, partiamo dalla caldaia  a metano, la DGR 25/09/1998 n.6/38573 a proposito della manutenzione straordinaria dice:"... .Sono altresì di manutenzione straordinaria i rinnovi e le stostituzioni di parti limitate delle strutture, anche portanti, e l'installazione ed integrazione degli impianti igienico-sanitari e tecnici. Senza alterazione di volumi e superfici...."
Quindi una nuova caldaia a metano è,  a mio modesto parere, manutenzione straordinaria.
Per il quesito relativo al mutamento dell'attività con opere di manutenzione straordinaria, se la destinazione d'uso è da considerare commerciale (io per questo sentirei l'ufficio commercio del comune dove devi operare, perchè il mio uffico commercio-attività produttive, considera tutto quello che è legato all'area estetica, come artigianale) e tu la mantieni commerciale, non vedo perchè non potresti farlo.... diverso è il discorso se da commerciale tu la trasformi in artigianale, a quel punto non è più manutenzione straordinaria, ma ristrutturazione.

[Rot]

grazie...confermate le mie idee 

[antonibon]

Il nuovo PGT, che sostituisce il PRG (PGT adottato ma non ancora pubblicato) ha fatto divenire la zona del fabbricato da commerciale a artigianale e industriale.

Il PGT probabilmente ha ridefinito le destinazioni ammissibili nella zona...... quello che bisogna accertare è se le limitazioni sono per tutte le nuove attività che si vanno ad insediare o se scattano solo in caso di ristrutturazione dell'immobile (parziale o totale)....
per essere un attimino più precisi non riesci a postare la norma di riferimento?

[Rot]

Allora ieri ho finito del tutto di litigare col tecnico. In pratica non vi è nessuna norma che dica esplicitamente su che grado di intervento bisogna fare fede alla nuova destinazione del PGT. Lui solo si è svegliato una mattina e ha deciso di mettere come blocco la manutenzione straordinaria come scalino dal quale bisogna far partire le disposizioni del PRG in merito alla destinazione urbanistica delle aree. Cosa assurda per le ormai decine di tecnici che ho sentito.
Fortunatamente ho trovato un articolo nel PGT che se letto in un certo modo...ma capitemi è proprio una forzatura...lascia intendere che nel mio caso la manutenzione straordinaria è possibile effettuarla. Cacchio che fatica  .... a lui va bene... per il resto ultimi colloqui con i proprietari e a breve consegno la DIA e  . Pregate pure voi per un mesetto...la mia pratica ne avrà bisogno.