Dilemma demolizione ricostruzione edificio

[Rot]

Ciao a tutti mi rivolgo al buon Antonello per la sua esperienza di Tecnico Comunale e a tutti quelli che possono consigliarmi in merito... il discorso è un po' complicato e lungo. Inizio dal principio.


Stabile, abbastanza datato (vecchia stalla-avitazione in aderenza alla vicina) in zona E1 (agricola) composto da seminterrato, rialzato, primo e sottotetto che per poco non fa SLP dalle altezze riportate in scheda catastale. Il fabbricato è censito come fabbricato residenziale in zona agricola e il PGT mi consente l'ampliamento una tantum del 20%. Ammessa demolizione e ricostruzione. L'immobile si compone in un corpo principale con pianta rettangolare (S-1, R, 1, Sott)  più un piccolo corpo bagno esterno (R) e una "punta" trapezioidale messa sul lato corto (S-1, R). L'altro lato corto è in aderenza con colmo e falde a stessa quota del mio. L'altezza interpiano è inferiore ai 2.55m. Non vi sono vincoli se non quello idrogeologico fascia 2.


I committenti vorrebbero ottenere due appartamenti più box. A causa della superficie calpestabile attuale, abbastanza ridotta, e della SLP non eccezionale (per ottenere due appartamenti decenti - 90mq), opterei per una demolizione ricostruzione con riduzione dello spessore dei muri (oggi min 60cm max 1m) in modo da recuperare un po di sup calpestabile. In sostanza otterrei i due appartamenti su due livelli con: box esterni seminterrati che non fanno SLP + sup recuperata da demolizione muri + ampliamento 20% (che metto per innalzare la punta al piano primo) + recupero vol da demolizione corpo bagnetto (che metto per innalzare la punta al sottotetto) + sottotetto.....  già il sottotetto ... e qui nasce il problema! mi serve anche l'SLP del sottotetto che non ho. 


SOLUZIONI:


1. Faccio ristrutturazione edilizia senza dem-ricostr con recupero del sottotetto e ampliamento del 20%... Sarei apposto ma avrei ambienti troppo piccoli a causa dei muri troppo larghi, troppi vincoli statici e il risultato sarebbe una cag..ta assurda. Allora dico ... se per caso durante i lavori uno di quei muri troppo vecchi cadesse? si portasse dietro una o due di quelle solette tanto precarie? Dichiarassi per ovvi motivi che non esistono più i requisiti statici e fossi costretto a demolirlo per intero?
In questo caso: dovrei ricostruire mantenendo le altezze interne che ho ora o potrei adeguarmi al regolamento d'igiene e avere altezze maggiori (tanto si va a SLP non a volume)? Non vi è limite di altezza massima di zona. Il vicino è d'accordo a farmi alzare...potrei ripresentare un progetto architettonicamente (esterno) e distributivamente (interno) diverso dal precedente senza perdere diritto al recupero del sottotetto????


2. Faccio demolizione e ricostruzione, tra ampliamento ecc ottengo un appartamento su due piani e uno composto da piano secondo e sottotetto non abitabile. Non avendo vincoli di altezza posso adeguare le altezze interne, e fare il sottotetto non abitabile ma con altezza media a 2.09 intanto il PGT mi dice che non fa SLP se ho una media ponderale sotto al 2.10m e non pone vincoli di altezza tra soletta e intradosso copertura. Per ora usano il sottotetto "così" e fra 5 anni con una controparete interna porto la media ponderale a 2.10m e faccio il recupero del sottotetto... Dico bene?


3. Verifico che le altezze in loco del sottotetto siano come da scheda catastale, se aumentando lo spessore del muro perimetrale del sottotetto (sulla scheda 15 cm) ottengo la media di 2.10 rubo un pochino e il sottotetto mi fa già SLP. demolisco e ricostruisco tutto adeguando le altezze di interpiano.


Voi cosa fareste? Vedete problematiche o ostacoli in una soluzione piuttosto che l'altra? Ripeto il mio scopo è demolire e ricostruire in modo da essere libero anche progettualmente e architettonicamente di intervenire con un progetto degno di tale nome... Io opterei per la 3 se vi è modo di "rubare" poco 5 - 10 cm ... ma sono indeciso tra la 1  e la 2 se la tre non fosse realizzabile...

[antonibon]

Prima di ragionare una domanda basilare: il 20% di ampliamento è quello previsto dal piano casa per la Lombardia?.......che è scaduto il 31/12/2013?.........

[Rot]

No no l'ampliamento una tantum è previsto dal PGT in zona E1 per i fabbricati residenziali in zona agricola censiti su apposite schede comunali (tipo quelle dei centri storici)

E' una condizione che ho trovato spesso nei PGT delle nostre zone. Lo fanno per recuperare i fabbricati residenziali (spesso piccoli) nelle zone agricole

[Rot]

Nessuno?


Voi che fareste?

[klq]

io per prima cosa andrei a prendermi le misure del sottotetto esistente. senza quelle ragioni senza tutti gli elementi...anche perchè il catasto non è probante e vorrei essere sicuro del rilievo che comunque devo presentare.
se sono come speri 3 senza pensieri, se no 2, anche se devi avvertire il tuo committente che così paga gli oneri 2 volte....e quelli per il recupero abitativo di sottotetto di solito son pesanti.
ciao
f.

[Rot]

Grazie mille...la pensiamo allo stesso modo allora...

[antonibon]

Purtroppo è un periodo di fuoco....e il tempo ormai comincia a diventar tiranno.......

Vediamo un po' più approfonditamente il tuo problema:

• Il comune ti permette la ricomposizione dei volumi?..... In alcuni comuni le porzioni che vai a demolire sono perse in altri invece è permessa la ricomposizione planovolumetrica.  Ti conviene verificare la cosa onde evitare di perdere un volume che, seppur piccolo, allo stato attuale hai. Addirittura il 20% di ampliamento da alcune amministrazioni locali è conteggiato sul volume conservato e non su quello demolito (doppia attenzione).
• La cosa funziona fino al momento in cui vai a chiedere l'inserimento della controparte nel sottotetto. A quel punto avendo l'altezza media minima  per i locali abitabili l'intervento diventa di ampliamento per cui non lo puoi realizzare non avendo cubatura a disposizione. Presumo che l'ampliamento del 20% sia una tantum e pertanto tra qualche anno non lo puoi richiedere per fare questo ulteriore ampliamento.
• Alla base di tutto sta un buon rilievo dello stato di fatto.....che è quello su cui si basa poi il tuo progetto. La legittimità delle strutture non la da la scheda catastale dell'immobile ma l'ultimo atto rilasciato dal comune (PDC, condono, DIA; ecc.). Se non riesci a trovare nulla puoi sempre dichiarare che l'immobile è stato realizzato prima del 01/09/1967 e sei apposto. Sulla scorta del rilievo, che può discostare anche dalle schede catastali, devi eventualmente andare a giustificare le differenze. L'importante è che le schede catastali siano state fatte prima del 1967 in quanto, se più recenti, eventuali discordanze con lo stato di attuale devono essere state autorizzate con qualche permesso comunale.

A questo punto quello che ti posso suggerire di fare è innanzitutto un corretto rilievo dello stato di fatto seguito da un necessario incontro con il tecnico comunale......e poi ne riparliamo.

[antonibon]

Alla fine com'è andata a finire?......

[Rot]

Il mio collega ha spiegato la situazione al cliente. Che sta valutando se fare o meno l'intervento...soprattutto in funzione di una acquisizione che devono obbligatoriamente fare per procedere. Se ci diranno di si procederemo con il rilievo e opteremo per la terza soluzione se fattibile.

1) La ricomposizione è ammessa

2) Non mi è chiaro il tuo ragionamento...se ho un sottotetto che non è abitabile per le altezze, così come è scritto nel PGT, una volta che lo rendo abitabile anche grazie a opere minime, faccio un recupero del sottotetto, il che è fattibile anche senza possedere volume sul lotto. Io non lo vedrei come ampliamento ulteriore. Naturalmente attendendo 5 anni dalla realizzazione della soletta del sottotetto.

Mi rendo conto che la cosa è un po' strana ma il PGT regolamenta i campi di esclusione della SLP nei sottotetti senza quei vincoli che ti obbligano ad averli, apposta, bassi e angusti.

[antonibon]

Non mi è chiaro il tuo ragionamento...se ho un sottotetto che non è abitabile per le altezze, così come è scritto nel PGT, una volta che lo rendo abitabile anche grazie a opere minime, faccio un recupero del sottotetto, il che è fattibile anche senza possedere volume sul lotto. Io non lo vedrei come ampliamento ulteriore. Naturalmente attendendo 5 anni dalla realizzazione della soletta del sottotetto.

Allo stato attuale, se non ho capito male, il sottotetto non deve essere abitabile in quanto andrebbe a creare un ulteriore ampliamento.......Per lo stesso motivo quando in fase successiva (1 giorno o 10 anni poco conta) vai a modificarne la sua conformazione, creando dei vani abitabili, si creerebbe un ampliamento del volume abitabile.....e, non avendo volumetria a disposizione, non ti sarebbe concesso.....

[Rot]

Ma in Lombardia il recupero del sottotetto ai fini abitativi non richiede la presenza di volume. Se io costruisco oggi un immobile con sottotetto non abitabile esaurendo tutta la volumetria del lotto, fra 5 anni posso recuperare il sottotetto e renderlo abitabile. Unica limitazione l'altezza massima di zona. Il recupero dei sottotetti va in deroga alla volumetria presente sul lotto. Di fatto pago gli oneri sulla volumetria aggiunta ma non necessito di tale volumetria per recuperare il sottotetto.


Mi ostino con i 5 anni perchè la legge regionale impone che il sottotetto esista da almeno 5 anni.


Ora solitamente per evitare proprio quello che voglio fare, costruire oggi e recuperare praticamente senza lavori fra 5 anni i PGT prevedono, per avere un sottotetto che non faccia SLP, altezze interne medie ponderali inferiore a quella abitabile e impongono l'innesto falda muro perimetrale a quota soletta o poco più alta. in questo modo se volessi recuperare tra 5 anni il sottotetto dovrei rifare la copertura e alzarmi. Il PGT funge così da deterrente. Nel mio caso il PGT non mette tale condizione e io sono libero.... 


http://www.recuperosottotetti.it/doc/l.r.20-2005_sottotetti.pdf



   

[antonibon]

Fortunati voi......da noi in Veneto qualsiasi opera si vada a realizzare, anche un semplice tramezzo, per rendere abitabile un sottotetto comporta un aumento di volume.......

[thearck]

Fortunati voi......da noi in Veneto qualsiasi opera si vada a realizzare, anche un semplice tramezzo, per rendere abitabile un sottotetto comporta un aumento di volume.......

Mi sembra veramente un eccesso!!!!!!!!! Unica limitazione è l'esistenza ad una certa data (da noi in Umbria 2009) e il rispetto di alcuni requisiti igienico sanitari e ti ritrovi con un appartamento ( pagando naturalmente gli oneri) o come da noi lo puoi utilizzare addirittura per attività ricettiva.

[Rot]

Si ma dai come se si parlasse di stati diversi..... io sono veramente basito....


Un tecnico lombardo che fa un lavoro in Umbria è come se andasse a lavorare in Francia....

[antonibon]

E quello del veneto invece non lavora......e sta a guardare i colleghi delle regioni vicine.....