Abusi edilizi

[antonibon]

Mi trovo a dover risolvere un problema relativo alla sanabilità di un abuso edilizio e potrebbe essermi utile valutare esperienze simili già avute da altri amici del forum.


Veniamo ai fatti:
edificio realizzato nel 1960, con regolare licenza edilizia, e reso agibile nel 1962 a seguito del rilascio del relativo certificato di agibilità
Nel corso del sopralluogo effettuato il tecnico comunale dell'epoca ha rilevato, oltre a modifiche interne e prospettiche, anche una maggiore dimensione del fabbricato (circa cm. 70).
Le norme di zona del PRG vigente all'epoca limitava l'edificazione possibile sul lotto con il rispetto dei distacchi minimi dai confini (m. 3,00) e altezza (m. 7,00).
Il progetto prevedeva un distacco dai confini di m. 3,20, rispettati anche se l'edificio è più grande. L'altezza di m. 6,50 è stata rispettata.


Ora, con le norme attuali, è necessaria la doppia conformità: devono essere rispettate le norme di zona (lo sono)....e quelle attuali..... Quelle attuali però non sono rispettate in quanto manca il distacco minimo dai confini (m. 5,00) e tra pareti finestrate.


Pertanto l'eventuale sanatoria per quei 70 cm. prevederebbe la corresponsione di una sanzione, sostitutiva alla demolizione, pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'edificio....senza tenere conto che, circa 50 anni, con il rilascio dell'agibilità il comune stesso aveva deciso di non procedere con una sanatoria.

[Jonathan]

edificio realizzato nel 1960, con regolare licenza edilizia, e reso agibile nel 1962 a seguito del rilascio del relativo certificato di agibilità
Nel corso del sopralluogo effettuato il tecnico comunale dell'epoca ha rilevato, oltre a modifiche interne e prospettiche, anche una maggiore dimensione del fabbricato (circa cm. 70).

I 70 cm sono  in altezza o in estensione?
E' stata realizzata una maggiore superficie e quindi una maggiore cubatura oppure soltanto quest'ultima?

Mi sembra di capire che i 70 cm in più si riferiscano alla realizzazione di una superficie maggiore rispetto a quella prevista dal progetto depositato, ma tale comunque da non comportare illeciti né riguardo le distanze dai confini né riguardo le altezze.
Se la maggiore volumetria edificata era ammissibile all'epoca, l'edificio rispettava tutte le norme in vigore e quindi non si può parlare di abuso anche se sarebbe stato necessario integrare il progetto con una variante e versare i maggiori oneri concessori corrispondenti.

L'agibilità rilasciata nel 1962 si riferisce al progetto depositato oppure allo stato di fatto?
Per quale motivo è necessario aggiornare la situazione?
Sono previste delle modifiche architettoniche tali da richiedere un nuovo titolo abilitativo?

A mio parere le norme emanate successivamente all'edificazione non possono mai ledere dei diritti acquisiti.

Purtroppo la "doppia conformità" viene spesso tirata in ballo da tecnici comunali che interpretano le normative in maniera arbitraria e personale...

[antonibon]

I 70 cm sono  in altezza o in estensione?

I 70 cm. sono in estensione

E' stata realizzata una maggiore superficie e quindi una maggiore cubatura oppure soltanto quest'ultima?
Mi sembra di capire che i 70 cm in più si riferiscano alla realizzazione di una superficie maggiore rispetto a quella prevista dal progetto depositato, ma tale comunque da non comportare illeciti né riguardo le distanze dai confini né riguardo le altezze.
Se la maggiore volumetria edificata era ammissibile all'epoca, l'edificio rispettava tutte le norme in vigore e quindi non si può parlare di abuso anche se sarebbe stato necessario integrare il progetto con una variante e versare i maggiori oneri concessori corrispondenti.

Conseguentemente è stata realizzata una maggiore superficie e una maggiore cubatura. All'epoca della realizzazione gli unici parametri fissati dal PRG erano i distacchi dai confini (minimo m. 3,00) e l'altezza lasciando libera conseguentemente la superficie coperta e la volumetria. Paradosso è che i cm. 70 derivano dal fatto di rispettare i distacchi dai confini previsti dal progetto (lotto più grande del previsto). Il tecnico comunale, rilasciando lo stesso l'agibilità, non ha ritenuta necessaria la presentazione di una variante di aggiornamento (all'epoca era già tanto se c'era un progetto) e gli oneri di urbanizzazione non erano ancora stati introdotti.

L'agibilità rilasciata nel 1962 si riferisce al progetto depositato oppure allo stato di fatto?

L'agibilità del 1962 si riferisce al progetto depositato su cui il tecnico comunale, a matita, ha riportato tutte le modifiche rilevate nel corso del sopralluogo. Peraltro lo stato attuale, che risulta invariato da allora, corrisponde perfettamente alle planimetrie catastali presentate sempre nel 1962.

Per quale motivo è necessario aggiornare la situazione?

Chi sta acquistando l'immobile ha chiesto, dopo una verifica del suo tecnico, di regolarizzare la cosa.

A mio parere le norme emanate successivamente all'edificazione non possono mai ledere dei diritti acquisiti.

Concordo con te....ma purtroppo non è la stessa cosa che pensa l'ufficio tecnico comunale....e l'acquirente.....

Purtroppo la "doppia conformità" viene spesso tirata in ballo da tecnici comunali che interpretano le normative in maniera arbitraria e personale...

e restrittiva.....per far cassa....Il giochetto alla fine porta circa 12000 euretti nelle casse del comune.
Da tener presente che la sanzione è solo amministrativa, la parte non viene comunque sanata e, in caso di condono edilizio, è necessario procedere con una ulteriore richiesta sanatoria.

[Jonathan]

All'epoca della realizzazione gli unici parametri fissati dal PRG erano i distacchi dai confini (minimo m. 3,00) e l'altezza lasciando libera conseguentemente la superficie coperta e la volumetria. Paradosso è che i cm. 70 derivano dal fatto di rispettare i distacchi dai confini previsti dal progetto (lotto più grande del previsto).

Beh... non è che le distanze vadano rispettate pedissequamente! Avrebbero potuto tranquillamente costruire ad una distanza maggiore! :)
In ogni caso, l'abuso poteva essere riscontrato in una maggiore cubatura che però, da quanto scrivi, non era limitata dal piano regolatore.
Pertanto l'edificio era perfettamente legittimo all'epoca e, non essendo intervenute modifiche sostanziali, lo è ancora oggi.

L'agibilità del 1962 si riferisce al progetto depositato su cui il tecnico comunale, a matita, ha riportato tutte le modifiche rilevate nel corso del sopralluogo. Peraltro lo stato attuale, che risulta invariato da allora, corrisponde perfettamente alle planimetrie catastali presentate sempre nel 1962.

Quindi l'agibilità, di fatto (scusa il gioco di parole), si riferisce allo stato di fatto! :)

Chi sta acquistando l'immobile ha chiesto, dopo una verifica del suo tecnico, di regolarizzare la cosa.

Secondo il mio modesto parere, poiché l'edificio rispettava tutte le norme in vigore all'epoca della costruzione e non sono intervenute modifiche successive, non c'è nulla da regolarizzare.

Il giochetto alla fine porta circa 12000 euretti nelle casse del comune.
Da tener presente che la sanzione è solo amministrativa, la parte non viene comunque sanata e, in caso di condono edilizio, è necessario procedere con una ulteriore richiesta sanatoria.

...ed immagino che l'acquirente pretenda che sia il venditore a provvedere al pagamento di tale somma al comune.
Certo è clamoroso che il suo tecnico, secondo questa interpretazione, non gli abbia spiegato che l'edificio risulterebbe comunque parzialmente abusivo con le conseguenze del caso! Sinceramente dubito che si riesca poi a ricorrere a qualche tipo di condono...

Personalmente ritengo che, poiché all'epoca il tecnico comunale ha riportato sul progetto depositato tutte le modifiche rilevate nel sopralluogo per il rilascio dell'agibilità e allora non erano previste sanzioni ed inoltre allo stato attuale non sono intervenute variazioni sostanziali, l'edificio si debba considerare perfettamente lecito.

[antonibon]

La pensiamo allo stesso modo.....ma purtroppo di mezzo ci sta l'ufficio tecnico comunale......


Ora mi sto recuperando, con qualche difficoltà, le norme di zona dell'epoca....e le leggi all'epoca vigenti....... Per vedere esattamente quando era necessario predisporre la variante di aggiornamento.
Se, come penso, le leggi e il regolamento sono dalla mia parte.....si attaccano tutti ..... a costo di consigliare il cliente a fare un ricorso al TAR con richiesta di danni al comune che, all'epoca, non si è attivato......

[Jonathan]

Se, come penso, le leggi e il regolamento sono dalla mia parte.....si attaccano tutti ..... a costo di consigliare il cliente a fare un ricorso al TAR con richiesta di danni al comune che, all'epoca, non si è attivato......

Concordo!

In qualche misura, però, l'ufficio tecnico all'epoca si è comunque attivato riportando le variazioni sul progetto e conseguentemente rilasciando l'agibilità. Qualsiasi altra procedura, allo stato attuale, rappresenterebbe comunque un escamotage.

Tienici aggiornati!