DIA scaduta e nuovo progetto

[davide559]

Sono stato incaricato di completare una parte a rustico al piano terra di un edificio di recente costruzione (fine lavori 2008). Dalla verifica dei documenti relativi all'immobile scopro che   nel 2008 il professionista  incaricato del progetto e della DL aveva fatto una chiusura parziale dei lavori, chiedendo l'agibilità solo per una parte dell'edificio e stralciando la zona al piano terra  ( oggetto ora del mio incarico) e parte del  piano interrato perché ancora al rustico - solette CA,  muri in mattoni e prismi non intonacati e  serramenti montati. Successivamente presenta una Dia per completare l'intervento ma  nel frattempo, per mancanza di soldi , la proprietà non esegue le opere indicate nella DIA  ( di completamento). Trascorsi i 3 anni  la DIA scade  e si dimenticano di presentare la fine lavori.
Primo quesito: se non realizzo nulla di quello indicato nella DIA e la lascia scadere  è necessari presentare la fine lavori?
Ora il Comune chiede ed impone alla proprietà che vorrebbe completare  con un nuovo progetto,  diverso da quello presente nella DIA scaduta, la parte al rustico al solo piano terra, presentando una nuova DIA ( nb: si tratta di opere interne), anche il completamento parziale del piano interrato  non accettando che quest'ultimo rimango alla condizione di rustico.
A mio giudizio il Comune può , se la legge  lo prevede,  sanzionare il cliente per non aver presentato la fine lavori e  pretendere l'integrazione degli oneri  per la parte oggetto della nuova DIA, ma non credo possa obbligare al completamento delle opere interne e neppure  , come ha fatto , prospettare la perdita di Slp ( anche se il nuovo PGT a ridotto gli indici di fabbricabilità).
L'edificio è stato completato e  solo una parte del piano interrato  non è stata ultimata nelle sole finiture e nelle  partizioni interne. E' evidente che qualora in futuro il cliente vorrà completare anche la parte al piano interrato dovrà  presentare una nuova DIA e pagare  la rivalutazione degli oneri.
Dove sbaglio? grazie

[antonibon]

Devi fare riferimento al progetto originario.....che non è mai stato chiuso da una agibilità.....
Pertanto devi presentare un progetto che preveda il completamento di tutte le opere.....e per questo avrai altri tre anni di tempo....e non è prevista alcuna sanzione per non aver presentato la fine lavori.....
Non avendo ultimato le opere scatta l'aggiornamento degli oneri concessori per le eventuali volumetrie ancora da realizzare...mentre per le finiture interne ed esterne non è previsto alcun conguaglio......
Stessa cosa per quanto riguarda il rispetto delle eventuali nuove norme urbanistiche entrate in vigore nel frattempo....Se ci sono  delle volumetrie ancora da realizzare e contrastanti con le norme urbanistiche vigenti.....non potranno essere più realizzate....Stessa cosa nel caso di partizioni interne non più ammesse dalle norme..... Il progetto di completamento dovrà pertanto adeguarsi alle nuove norme....

[davide559]

Se ho ben capito, nella presentazione della nuova DIA devo far riferimento a quella precedentemente presentata ed ora scaduta, ciò significa che "lo stato di fatto"  deve corrispondere a quanto  previsto nella DIA scaduta pur non avendo realizzato nulla di quanto indicato: cioè devo dichiarare che con la nuova DIA  demolisco quanto  chiesto di fare nella vecchia DIA  pur non avendolo mai realizzato.
Non mi è chiaro invece il discorso del completamento. Il cliente non vuole  completare le finiture al piano interrato .  E' possibile?   Se così fosse, devo quindi nella nuova DIA  indicare come "stato di fatto quanto"  previsto - e mai realizzato- nella vecchia DIA e  dichiarare  che demolisco il tutto senza poi ricostruire nulla.


Non è possibile invece dichiarare che nulla di quello richiesto nella vecchia DIA è stato realizzato, cioè la verità, ed indicare come stato di fatto la condizione in cui si trovano i locali, cioè lo stato di " rustico" ?
Per quanto riguarda le volumetrie  non ho necessità di realizzare alcun volume aggiuntivo e pertanto non si pone il problema dell' aggiornamento degli di oneri concessori aggiuntivi;   e questo vale anche nel caso  di intervento sulle partizioni interne , se il presupposto è che parto della vecchia DIA .
Sarebbe diverso invece se "lo stato di fatto"  fosse la condizione di "rustico" ?grazie

[antonibon]

Se ho ben capito, nella presentazione della nuova DIA devo far riferimento a quella precedentemente presentata ....

Teoricamente si.... ma per questo ti conviene sentire l'ufficio tecnico comunale...... Ufficio che vai.... usanze che trovi......

....Ciò significa che "lo stato di fatto"  deve corrispondere a quanto  previsto nella DIA scaduta pur non avendo realizzato nulla di quanto indicato: cioè devo dichiarare che con la nuova DIA  demolisco quanto  chiesto di fare nella vecchia DIA  pur non avendolo mai realizzato.

Non è che dichiari di demolire quello che non hai fatto..... dichiari che non realizzi più quanto previsto nel precedente progetto....in poche parole presenti una variante in cui apporti delle modifiche al progetto iniziale.....


Generalmente quando si presenta un progetto qualsiasi sarebbe necessario presentare:
- ultimo stato approvato...... stato attuale.....comparazione tra stato approvato e stato attuale.....
- stato di progetto.....comparazione tra stato attuale e di progetto.....


Poi che quasi nessuno lo faccia è altra cosa....

Anche in questo caso necessita sentire l'ufficio tecnico comunale....

Non mi è chiaro invece il discorso del completamento. Il cliente non vuole  completare le finiture al piano interrato .  E' possibile?   Se così fosse, devo quindi nella nuova DIA  indicare come "stato di fatto quanto"  previsto - e mai realizzato- nella vecchia DIA e  dichiarare  che demolisco il tutto senza poi ricostruire nulla.

Vedi sopra..... ma i locali che non andrete ad ultimare che uso avranno..... Tieni presente che la normativa non prevede, specialmente ora che c'è l'IMU, che l'utilizzo dei locali resti per sempre nel limbo....
Quando viene rilasciato un PDC/DIA o un rinnovo hai tre anni di tempo per ultimare le opere..... e se poi non le hai ultimate, per mancanza di fondi (un valido motivo), richiedi un nuovo rinnovo.... e la cosa si ripete.....
Pertanto devi prevedere un utilizzo di detti locali.... prestando attenzione che quello che vai a prevedere non possa ritorcerti in futuro (ad esempio da noi i garage non possono, in alcune zone, essere riconvertiti ad uso residenziale)...

Sarebbe diverso invece se "lo stato di fatto"  fosse la condizione di "rustico"

Ora il tuo stato di fatto...scusa se lo ripeto..... è quello del progetto approvato....


e poi devi presentare anche lo stato attuale.... in modo da far vedere cosa è stato realizzato e cosa dovrai/non dovrai ancora fare...

[davide559]

grazie

[Jonathan]

Antonello è un riferimento sicuro! 

[WF_ARCH]

di recente ho seguito una vicenda progettuale analoga ...

ho rilevato e riprodotto lo stato dei luoghi
ho riprodotto lo stato autorizzato mai completato
ho prodotto una sorta di comparativa in cui evidenziavo le opere non realizzate rispetto a quelle assentite
ho predisposto il nuovo progetto
ho predisposto la tavola comparativa tra stato rilevato e nuovo progetto

il tutto facendo sempre riferimento alla prima istanza di DIA che non fu mai completata e dichiarata chiusa

bye by WF

[davide559]

grazie